乳源瑤族自治縣宅基地和集體建設用地
房地一體確權登記發證辦法
第一章 總 則
第一條 為加快農村宅基地、集體建設用地使用權及房屋所有權確權登記工作，有效保障農民不動產權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等法律法規規定，結合我縣實際，制定本辦法。
第二條 縣人民政府以總登記方式對符合登記發證條件的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權進行統一確權登記并頒發不動產權證書。
總登記是指縣級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。
第三條 宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記堅持“依法依規、尊重歷史、切合實際、為民利民”的原則。
第二章 登記范圍
第四條 全縣集體土地范圍內符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地使用權及地上永久性存續的、結構完整的農村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性構筑物，也不包括宗祠堂、獨棟廚房的建筑物和構筑物。
第五條 使用集體所有土地開發的商品住房、城市居民非法購買農村宅基地、已整村搬遷或已列入拆除范圍的原舊村莊房屋，均不納入本次總登記范圍。
第三章 登記原則
第六條 本輪按總登記模式開展的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記頒證工作，原則上按現狀登記，不考慮房屋占用土地的實際地類。
第七條 宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記必須符合“一戶只能擁有一處宅基地”和“不占用永久基本農田”（永久基本農田范圍線根據2022年10月下發的“三區三線”永久基本農田規劃成果，以下的基本農田范圍線均按此標準界定）的規定。
“一戶多宅”的可通過“分戶”申請確權登記。即本辦法實施時家庭子女已滿18周歲，無論是否結婚，由戶主（或家庭代表）申請，經該農村集體經濟組織確認的，每名成年（滿18周歲）子女均可單獨認定為一戶，并按規定申請確權登記一處宅基地。夫妻與未成年子女只認定為一戶。
宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋占用永久基本農田的，此次總登記不予確權登記。
第八條 宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記遵循“以房屋建成正在使用的現狀為基礎，以農村集體經濟組織、村委會、鎮人民政府三級認定為依據”原則。
第九條 已分別頒發宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書或者已按房地一體登記頒發不動產權證書的房屋，換發不動產權證書的，原證書應收回注銷。
第四章 申請登記主體
第十條 宅基地使用權及地上房屋所有權申請確權登記發證的主體原則上為本農村集體經濟組織成員，可以是戶主或經戶主（家庭代表）同意的家庭成員。有下列情形之一且經該農村集體經濟組織認定的，可按規定申請登記發證：
1.原農村集體經濟組織成員合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業、投靠等原因將戶口遷出的；
2.非本農村集體經濟組織成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地建房的；
3.非本農村集體經濟組織成員，屬同一農村集體經濟組織聯合社，在城鎮規劃范圍外占用宅基地建房，用于自建自用且符合“一戶一宅”，經村委會、鎮人民政府認定的；
4.非本農村集體經濟組織成員，因國家征地而異地重建，經戶口所在地與宅基地所在地鎮政府共同認定的；
5.已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員、非本農村集體經濟組織成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋使用農村宅基地的；
6.非農業戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用權及房屋所有權且其權屬未發生變化的；
7.離休、退休、退職的職工，復員軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞，持合法證明回原籍定居的。
第十一條 集體建設用地使用權及地上房屋所有權申請確權登記發證的主體應符合下列情形之一：
1.使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施的鄉（鎮）村辦企業事業單位、農村集體經濟組織、村委會；
2.經該農村集體經濟組織認定的，經批準依法使用集體土地興辦企業或用于非住宅經營性建設的鄉（鎮）村辦企業事業單位和個人、聯營或入股企業；
3.相關國家試點改革政策批準的集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權主體。
第五章 登記程序
第十二條 以縣人民政府名義在全縣范圍內發布宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權總登記公告，明確總登記范圍、時限、條件等要求，并通過縣人民政府門戶網站、媒體、鎮村張貼等方式向社會公告。
第十三條 在農村地籍調查成果的基礎上，按照《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產權籍調查技術方案（試行）》的要求和技術標準，采用高精度測量方法，補充開展權籍調查，形成滿足“房地一體”登記要求的權籍調查成果。宅基地及地上房屋采用1:500比例尺繪制宗地圖、界址點坐標及房產分戶圖，編制不動產單元號。集體建設用地和多宗宅基地合建房屋必須滿足不動產權籍調查成果要求。
權屬調查采用單邊指界的方式進行，由鎮人民政府統一組織村委、村集體召集權利人對本宗地進行現場指界，簽字確認權屬界線（權利人因特殊原因確實無法到現場指界確認的，權利人可通過電話、微信等方式委托村委會、村集體或村集體理事會及其指定人員代為指界確認），集體建設用地權屬界線由村集體經濟組織或村集體理事會統一確認，指界完成后進行并宗審查。
第十四條 縣自然資源局統一組織制定相關表格，權屬調查指界時，由鎮人民政府同步組織轄區農村集體經濟組織、村委會分批集中簽署確認相關資料，并收集確權登記所需資料：
1.申請人為本農村集體經濟組織成員的，收集以下資料：
（1）組織填寫《宅基地及房屋確權登記申請審批表》；
（2）以拍照方式收集個人身份證明、戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；
（3）不動產權屬來源證明；
（4）不動產權籍調查初始資料。
2.申請人為非本農村集體經濟組織成員的，收集以下資料：
（1）組織填寫《宅基地及房屋確權登記申請審批表》；
（2）以拍照方式收集個人身份證明，戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；
（3）不動產權屬來源證明，并經農村集體經濟組織（村民事務理事會）、村委會確認；
（4）不動產權籍調查初始資料。
3.申請人為本農村集體經濟組織的，收集以下資料：
（1）填寫《集體建設用地及房屋確權登記申請審批表》；
（2）以拍照方式收集法人代表（主要負責人）身份證明，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；
（3）不動產權屬來源證明；
（4）不動產權籍調查初始資料。
第十五條 相關登記資料收集整理后，由鎮人民政府統一提交不動產登記機構。經不動產登記機構預審后，將不動產權利人信息、權籍調查成果、登記事項等內容以總表方式在縣人民政府門戶網站、村委會、村集體經濟組織進行公告，公告期不少于15個工作日（公告所需時間不計算在登記辦理期限內）。公告無異議后，由不動產登記機構予以確權登記和制作不動產權證書。有異議的，待權屬明晰后，對異議部分重新公告。
制證完成后，由鎮人民政府統一向權利人（委托代理人）頒發不動產權證書。
第十六條 權籍調查經費、證書工本費等統一由縣人民政府承擔，不得向農民群眾收取任何費用，不得額外增加農民群眾負擔。
第六章 相關規定
第十七條 2019年10月9日前已竣工的房屋且不占用永久基本農田的，視同符合土地利用總體規劃和村鎮規劃。
第十八條 有合法的宅基地和集體建設用地使用權來源材料，地上房屋已辦理規劃審批手續且已經竣工的，依法予以確權登記。
第十九條 無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，查明土地歷史使用情況和現狀后，經農村集體經濟組織、村委會、鎮人民政府審核確認宅基地合法使用權的，按下列規定辦理：
1.1987年1月1日《土地管理法》實施前，占用宅基地建房，按實際面積予以確權登記。
2.1987年1月1日起至1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前，未經批準占用宅基地建房，但符合建房條件且經集體經濟組織同意并公示無異議的，按實際面積予以確權登記。
3.1993年11月1日起至2000年1月8日《廣東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》實施前，未經批準占用宅基地建房，但符合建房條件且經集體經濟組織同意并公示無異議的，經鎮政府認定符合村鎮規劃后，按實際面積予以確權登記。
4.2000年1月8日起至2016年6月23日《乳源瑤族自治縣私房建設規劃管理辦法》實施前，未經批準占用宅基地建房，但符合建房條件且經集體經濟組織同意并公示無異議的，經鎮人民政府認定符合村鎮規劃后，按實際面積予以確權登記。對超過宅基地使用權面積150平方米（其中乳城鎮、桂頭鎮、一六鎮、游溪鎮的平原地區宅基地使用權面積120平方米）和各鎮中心規劃區內建筑面積300平方米標準部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明合法面積及超出合法面積，當建筑面積超過300平方米（含）以上的或樓層超過3層半（含）以上的，權利人需聘請有資質的房屋安全檢測公司進行鑒定并出具房屋安全鑒定報告，并由住建部門出具檢測鑒定報告意見回復及消防設計審驗等相關手續，其中規劃范圍內的，按以下方式予以確權登記：
（1）縣城規劃范圍內且已辦理規劃許可的房屋，按規劃許可建筑面積予以確權登記，超出規劃許可建筑面積部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明，當建筑面積超過300平方米（含）以上的或樓層超過3層半（含）以上的，權利人需聘請有資質房屋安全檢測公司進行鑒定并出具房屋安全鑒定報告，并由住建部門出具檢測鑒定報告意見回復及消防設計審驗等相關手續。
（2）縣城規劃范圍內未辦理規劃許可但屬于政府統一規劃（搬遷安置）或縣城規劃范圍外的房屋，經鎮政府認定符合村鎮規劃后，確定合法層數、層高、建筑面積標準（層數為2.5層、含樓梯，單層層高3.6米或單層層高超3.6米且總層高不超10.8米，建筑面積300平方米），當建筑面積超過300平方米（含）以上的或樓層超過3層半（含）以上的，權利人需聘請有資質房屋安全檢測公司進行鑒定并出具房屋安全鑒定報告，并由住建部門出具檢測鑒定報告意見回復及消防設計審驗等相關手續。并按以下確認合法標準建筑面積：
一是在合法土地面積和合法層高標準范圍的，按建筑面積不超過300平方米予以確權登記，超出合法標準建筑面積部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明。
二是在合法土地面積內，且建筑層高超過合法層高標準的部分屬于超出合法標準建筑面積，按合法土地面積對應的建筑面積且不超300平方米標準予以確權登記，超出合法標準建筑面積部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明。
三是超出合法土地面積部分屬于超出合法標準建筑面積，按合法土地面積對應的建筑面積且不超300平方米標準予以確權登記，超出合法標準建筑面積部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明。
四是超出合法土地面積且建筑層高超過合法層高標準的部分屬于超出合法標準建筑面積，按合法土地面積對應及合法層高標準內且不超300平方米標準的建筑面積予以確權登記，超出合法標準建筑面積部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明。
（3）縣城規劃范圍內未辦理規劃許可，但已通過“兩違”處理且符合現階段縣城規劃要求的房屋，提供行政處理決定書及相關繳款等憑證資料，按合法土地面積和合法層高標準且建筑面積不超300平方米予以確權登記，超出合法標準建筑面積部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明，當建筑面積超過300平方米（含）以上的或樓層超過3層半（含）以上的，權利人需聘請有資質房屋安全檢測公司進行鑒定并出具房屋安全鑒定報告，并由住建部門出具檢測鑒定報告意見回復及消防設計審驗等相關手續。
（4）縣城規劃范圍內未辦理規劃許可，但已辦理宅基地使用權證且符合現階段縣城規劃要求的房屋，按合法土地面積和合法層高標準且建筑面積不超300平方米予以確權登記，超出合法標準建筑面積部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明，當建筑面積超過300平方米（含）以上的或樓層超過3層半（含）以上的，權利人需聘請有資質房屋安全檢測公司進行鑒定并出具房屋安全鑒定報告，并由住建部門出具檢測鑒定報告意見回復及消防設計審驗等相關手續。
（5）縣城規劃范圍內未辦理規劃許可且除上述（1）（2）（3）（4）點外的房屋，不納入本輪總登記范圍。
5.2016年6月23日起2019年10月9日，未經批準占用宅基地建房，但符合建房條件且經集體經濟組織同意并公示無異議的，經鎮人民政府認定符合村鎮規劃后，按實際面積予以確權登記。對超過宅基地使用權面積150平方米（其中乳城鎮、桂頭鎮、一六鎮、游溪鎮的平原地區宅基地使用權面積 120平方米）和建筑面積超過390平方米標準部分的，在登記簿和權屬證書附記欄中注明合法面積及超出合法面積，當建筑面積超過390平方米（含）以上的或樓層超過3層半（含）以上的，權利人需聘請有資質房屋安全檢測公司進行鑒定并出具房屋安全鑒定報告，并由住建部門出具檢測鑒定報告意見回復及消防設計審驗等相關手續。其中規劃范圍內的，按以下方式予以確權登記：
（1）縣城規劃范圍內且已辦理規劃許可的，按規劃許可建筑面積予以確權登記，超出規劃許可建筑面積部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明，當建筑面積超過390平方米（含）以上的或樓層超過3層半（含）以上的，權利人需聘請有資質房屋安全檢測公司進行鑒定并出具房屋安全鑒定報告，并由住建部門出具檢測鑒定報告意見回復及消防設計審驗等相關手續。
（2）縣城規劃范圍內未辦理規劃許可，但屬于政府統一規劃（搬遷安置）或縣城規劃范圍外的房屋，經鎮政府認定符合村鎮規劃后，確定合法層數、層高、建筑面積標準（層數為3層、含樓梯，單層層高3.6米或單層層高超3.6米且總層高不超10.8米，建筑面積390平方米），當建筑面積超過390平方米（含）以上的或樓層超過3層半（含）以上的，權利人需聘請有資質房屋安全檢測公司進行鑒定并出具房屋安全鑒定報告，并由住建部門出具檢測鑒定報告意見回復及消防設計審驗等相關手續，并按以下方式確認合法標準建筑面積：
一是在合法土地面積和合法層高標準范圍的，按建筑面積不超390平方米予以確權登記，超出合法標準建筑面積部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明。
二是在合法土地面積內，且建筑層高超過合法層高標準的部分屬于超出合法標準建筑面積，按合法土地面積對應的建筑面積且不超390平方米標準予以確權登記，超出合法標準建筑面積部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明。
三是超出合法土地面積部分屬于超出合法標準建筑面積，按合法土地面積對應的建筑面積且不超390平方米標準予以確權登記，超出合法標準建筑面積部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明。
四是超出合法土地面積且建筑層高超過合法層高標準的部分屬于超出合法標準建筑面積，按合法土地面積對應及合法層高標準內且不超過390平方米標準的建筑面積予以確權登記，超出合法標準建筑面積部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明，當建筑面積超過390平方米（含）以上的或樓層超過3層半（含）以上的，權利人需聘請有資質房屋安全檢測公司進行鑒定并出具房屋安全鑒定報告，并由住建部門出具檢測鑒定報告意見回復及消防設計審驗等相關手續。
（3）縣城規劃范圍內未辦理規劃許可，但已通過“兩違”處理且符合現階段縣城規劃要求的房屋，提供行政處理決定書及相關繳款等憑證資料，按合法土地面積和合法層高標準且建筑面積不超390平方米予以確權登記，超出合法標準建筑面積部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明，當建筑面積超過390平方米（含）以上的或樓層超過3層半（含）以上的，權利人需聘請有資質房屋安全檢測公司進行鑒定并出具房屋安全鑒定報告，并由住建部門出具檢測鑒定報告意見回復及消防設計審驗等相關手續。
（4）縣城規劃范圍內未辦理規劃許可且除上述第（1）（2）（3）點外的房屋，不納入本輪總登記范圍。
第二十條 有合法的宅基地使用權來源材料，已經竣工的，按以下規定辦理：
1.1993年11月1日前，經集體經濟組織認定的，按實際面積予以確權登記。
2.1993年11月1日至2000年1月8日，經鎮人民政府認定符合村鎮規劃后，按實際建筑面積予以確權登記。
3.2000年1月8日至2016年6月23日前，經鎮人民政府認定符合村鎮規劃后，按實際建筑面積予以確權登記。對超過各鎮中心規劃區內建筑面積300平方米標準的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明合法面積及超出合法面積，當建筑面積超過300平方米（含）以上的或樓層超過3層半（含）以上的，權利人需聘請有資質的房屋安全檢測公司進行鑒定并出具房屋安全鑒定報告，并由住建部門出具檢測鑒定報告意見回復及消防設計審驗等相關手續。
4.2016年6月23日起至2019年10月9日，經鎮政府認定符合村鎮規劃后，按房屋實際建筑面積予以確權登記；對超過建筑面積390平方米標準的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明合法面積及超出合法面積，當建筑面積超過390平方米（含）以上的或樓層超過3層半（含）以上的，權利人需聘請有資質房屋安全檢測公司進行鑒定并出具房屋安全鑒定報告，并由住建部門出具檢測鑒定報告意見回復及消防設計審驗等相關手續。
第二十一條 當總登記確權證書發生轉移時，宗地面積及房屋建筑面積有超出合法面積的，不動產登記證書記載的宗地面積及房屋建筑面積調整為法律法規的最高上限，超出合法面積部分同時備注在證書附記。
第二十二條 使用集體土地興辦村（居）委、村小組公益事業和公共設施且無合法的集體建設用地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，查明土地歷史使用情況和現狀后，經集體經濟組織、村委會、鎮人民政府審核確認集體建設用地合法使用權的，按下列規定辦理：
1.1987年1月1日前，按實際面積予以確權登記。
2.1987年1月1日起至1993年11月1日前，經集體經濟組織同意并公示無異議的，按實際面積予以確權登記。
3.1993年11月1日起至2000年1月8日前，經集體經濟組織同意并公示無異議的，經鎮政府認定符合村鎮規劃后，按實際建筑面積予以確權登記。
4.2000年1月8日2019年10月9日，經集體經濟組織同意并公示無異議的，經鎮政府認定符合村鎮規劃后，按實際建筑面積予以確權登記。
第二十三條 使用集體土地興辦村（居）委、村小組公益事業和公共設施，有合法的集體建設用地使用權來源材料，已經竣工的，按下列規定辦理：
1.1993年11月1日前，經集體經濟組織認定的，按實際面積予以確權登記。
2.1993年11月1日起至2000年1月8日前，經鎮政府認定符合村鎮規劃后，按實際面積予以確權登記。
3.2000年1月8日起2019年10月9日，經鎮政府認定符合村鎮規劃后，按實際建筑面積予以確權登記。
第二十四條 房屋于2019年10月9日后竣工的，不納入本輪總登記范圍。
第二十五條 農村集體經濟組織成員經依法批準建房的，按照批準面積予以確權登記，建房實際占地面積少于批準面積的，按實際使用面積確權登記。
第二十六條 多戶使用宅基地合建房屋，以分套分層方式擁有的，經整棟合法權利人簽名確認后，報農村集體經濟組織同意的，可確定宅基地使用權為全體權利人共有，按房屋權屬予以確權登記。以樓梯為界的，樓梯作為共有面積，不分攤登記。
第二十七條 因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權和地上房屋權利人不一致的，經農村集體經濟組織、村委會認定或提供調解協商證明材料，明確宅基地使用權和房屋所有權確權登記的權利主體。
第二十八條 農村婦女作為家庭成員，其宅基地和房屋權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。
第二十九條 農村婦女因婚嫁離開原農村集體經濟組織，取得新家庭宅基地使用權和地上房屋所有權的，應予以確權登記，同時注銷其原宅基地使用權和房屋所有權。
第三十條 宅基地、集體建設用地使用權和地上房屋所有權存在爭議的，由鎮人民政府組織工作組，加大爭議調處力度，待權屬明晰后再予以確權登記。
第三十一條 國有林場管理范圍內且歷史以來確實為農民一直使用和管理的宅基地和集體建設用地，屬于集體土地管理范圍，納入本輪總登記范圍，并參照第十九、二十、二十一、二十二條要求，予以確權登記。
國有林場管理范圍內且為了搬遷安置林場職工及其家屬的房屋，屬于國有土地管理范圍，不納入本輪總登記范圍。
第三十二條 有人居住且結構完整的舊泥磚房屋屬于地上永久性存續的、結構完整的農村主要房屋，參照第十九、二十、二十一、二十二條要求，予以確權登記。無人居住舊泥磚房屋屬于已整村搬遷或已列入拆除范圍的原舊村莊房屋，不納入本輪總登記范圍。
第七章 附 則
第三十三條 本辦法由乳源瑤族自治縣自然資源局負責解釋。
第三十四條 本辦法適用于本次以總登記方式進行的農村宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記發證工作。
第三十五條 本辦法自印發之日起施行，有效期為3年。
