各鎮人民政府，縣政府各部門、各直屬機構，省、市駐乳各單位：
《乳源瑤族自治縣農村宅基地審批及建房管理工作指引》（乳府規審〔2024〕4號）已經十三屆縣政府第59次常務會議審議通過，現予印發，請認真貫徹執行。執行中遇到問題，請徑向縣農業農村局反映，聯系電話：5360886。
乳源瑤族自治縣人民政府
2024年6月26日
乳源瑤族自治縣農村宅基地審批及
建房管理工作指引
為進一步加強農村宅基地審批及建房管理，根據《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農辦〔2019〕11號）、《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3 號）、《韶關市農村宅基地審批管理工作指引》（韶農規〔2020〕1號）、《韶關市農村住房建設規劃管理工作指引》（韶自然資（聯）〔2020〕644號）、《韶關市農村住房建設管理條例》、《韶關市自然資源局關于加強韶關市農村村民住房建設規劃許可管理的通知》等法規、文件精神，現結合我縣實際，就全縣農村宅基地審批及建房管理編制本工作指引。
一、政府和部門職責
宅基地審批及建房管理實行部省指導、市縣主導、鄉鎮主責、村級主體的管理機制。在縣委、縣政府的統一領導下，縣農業農村、自然資源、住房和城鄉建設管理等部門要增強責任意識和服務意識，主動入位，加強制度建設，完善相關政策，指導和督促基層開展工作。
縣農業農村部門負責建立健全宅基地分配、使用、流轉和宅基地違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用;組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，及時將農民建房新增宅基地需求通報同級自然資源部門;參與編制國土空間規劃和村莊規劃。
縣自然資源部門負責國土空間規劃、土地利用計劃和城鎮開發邊界范圍內宅基地的規劃許可等工作，在國土空間規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農用地轉用審批和規劃許可等相關手續，依法辦理宅基地及其地上房屋的不動產確權登記。
縣住房和城鄉建設管理部門負責農村村莊風貌管控，指導農村村民住房設計、施工、質量安全監督檢查和質量驗收，建立鄉村工匠培訓和管理制度，免費提供農村住房設計圖集、建設施工合同示范文本。
縣農業農村、自然資源、住房和城鄉建設管理部門要建立部門協調機制，做好國土空間規劃、村莊規劃、宅基地用地規模指標、農村地籍調查數據、宅基地確權登記頒證及農村住房設計圖集等信息共享互通，推進管理重心下沉，共同做好農村宅基地審批及建房管理工作?？h交通運輸、水務、林業等部門依據各自職責，配合做好宅基地和村民建房的管理、監督等工作。
鎮人民政府、村級組織依法履行職責，落實屬地管理責任，加強制度建設，要充實力量、健全機構，切實承擔起宅基地審批和建房管理職責。
二、基本原則
?。ㄒ唬┓弦巹澰瓌t。嚴格落實土地用途管理，農村宅基地審批、農村村民建房應符合國土空間規劃、村莊規劃、林地保護利用規劃等相關專項規劃及技術規范，實行先規劃后建設。涉及占用農（林）用地的，應當依法先行辦理農（林）用地轉用手續。不符合規劃要求的，不得批準建房。
?。ǘ┱胤峙湓瓌t。嚴格貫徹“一戶一宅”的法律規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地面積按照《廣東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》規定執行。對新批準的宅基地按如下標準執行：宅基地面積不超過120平方米，新建住房建筑層數不超過三層（不含樓梯間），建筑總面積不超過300平方米（含頂層樓梯間，樓梯間面積只能覆蓋樓梯）；首層不高于4.5米，其余每層不高于3.5米；陽臺、飄窗及基礎須在用地紅線內。農村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。經批準易地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
（三）鄉鎮審批原則。農村村民使用宅基地建房由鎮人民政府審核批準。鎮人民政府要按照完善基層治理體系要求，充實力量，依托鎮公共服務中心等平臺，建立一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行或整合相關資源力量集中辦公的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度，及時公布辦理流程和要件，明確材料審查、現場勘查等各環節的崗位職責和辦理期限，為群眾提供便捷高效服務。
?。ㄋ模┍Ｕ习踩瓌t。農村住房建設不得影響和妨礙公共安全、公共交通；不得影響基礎設施、公共服務設施的建設和使用；不得損害他人合法權益，并應處理好相鄰關系；在原有宅基地上建設的，應當滿足防火分區等相關要求。臨路新規劃建設的農房：一是要按照規范要求做好公路建筑控制區退讓，不得在距高速30米、國道20米、省道15米、縣道10米、鄉道5米范圍內新建農村住房；二是退讓山體護坡：對土質邊坡高度大于3米、坡度>30°或巖質邊坡高度大于5米、坡度>45°，且坡腳與房屋距離小于坡高的2/3，削坡面以上有同向自然邊坡的，不得建設住房。
?。ㄎ澹﹨f調統一原則。村莊建筑風貌要整體協調統一，排列相對整齊，新建住宅應采用民族特色或嶺南民居風格、具有本縣鄉村民居風貌的建筑；房前屋后在符合用地及整體風貌要求的前提下，適當配建花池，種植花卉、藤蔓、竹子、果樹或其他喬木，植入綠美概念?？h住房和城鄉建設管理局要組織設計團隊及時更新繪制富有本地特色、功能合理完善、美觀經濟適用、具有可操作性的農村村民自住房建設通用圖集，無償供建房戶選擇。村民委員會要根據村民委員會組織法相關規定組織召開村民代表會議，在村規民約中統一約定本村新建住宅外立面風貌。
三、宅基地申請資格條件
?。ㄒ唬┺r村村民符合下列條件之一的，可以申請宅基地建房：
1.具有農村集體經濟組織成員資格的農村村民，已依法登記結婚或者本戶中有已達法定婚齡的未婚子女需要建房居住的；
2.原有宅基地占地面積未達到縣規定的宅基地占地面積標準，需要在原址改建、擴建或者易地新建的；
3.因村鎮規劃調整、國家或集體建設需要、政策性移民搬遷，需要易地新建的；
4.原有住房因自然災害或者其他原因損毀，需要易地新建的；
5.屬危舊住房需要拆除重建的；
6.法律、法規及政策規定的其他情形。
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1.不符合“一戶一宅”的；
2.不符合鎮土地利用總體規劃和村莊規劃的；
3.原有宅基地上住房已出賣、出租或贈予他人的；
4.原有宅基地使用面積低于規定標準，但拒絕退回原使用宅基地的；
5.所申請的地塊存在權屬爭議的；
6.法律、法規規定的其他情形。
四、宅基地審批及建房管理流程
宅基地審批及建房管理應當遵循公開、公平、公正的原則，接受社會監督，農村村民宅基地審批及建房管理按以下流程辦理：
?。ㄒ唬┨岢錾暾?。符合宅基地申請條件的村民，經具有宅基地所有權的村民小組同意后，以戶為單位，向所在村民小組提出宅基地建房書面申請并提供以下材料：
1.按照要求填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》（附件1）；
2.申請人身份證、戶口簿；
3.簽署《農村申請使用宅基地建房承諾書（對村承諾）》（附件2）；
4.房屋建設工程設計方案（從《韶關市乳源瑤族自治縣自建房建設設計參考圖集》中選?。?；
村民小組收到申請后，應提交村民小組會議討論并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層數及面積、外立面樣式、相鄰權利人意見等情況在本小組范圍內公示，公示期不少于5個工作日。公示無異議或異議不成立的，村民小組將農戶申請、村民小組會議討論意見等材料提交村民委員會審查。
?。ǘ┐寮墝彶?。村民委員會收到申請后，重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見，外立面樣式是否符合整體風貌管控要求。審查通過的，由村民委員會在《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》（附件1）上簽署意見，連同村民小組討論會議意見、公示和申請人承諾書等資料一并報鎮人民政府。村級審查未通過的，應及時告知申請人并說明理由。
（三）鄉鎮審批。鎮人民政府受理窗口收到村民委員會提交的農村宅基地和建房（規劃許可）申請表后，鎮人民政府要及時組織鎮農業農村、規劃及公共服務等部門在20個工作日內（含）辦結。鎮農業農村部門重點實地審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、房屋建設工程設計方案是否從韶關市乳源縣自建房建設設計參考圖集中選取、外立面式樣是否符合相關管控要求、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村小組審核公示，綜合各有關部門意見提出審批意見，在《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》（附件3）上簽署審批意見。鎮規劃部門負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、是否滿足村莊規劃用途管制要求，擬用地權屬和地類性質是否符合規定，涉及占用農用地的，需辦理好農用地轉用審批手續后，再核發《鄉村建設規劃許可證》。鎮公共服務中心（林業）負責審查是否符合林地保護利用規劃；涉及占用林地的，需辦理林地審批相關手續。在村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的，可按本縣有關規定辦理規劃許可。涉及縣自然資源、農業農村、林業、水務等縣直部門的要及時征求意見。
符合審批條件、資料齊全的，鎮人民政府根據各部門聯審結果進行公布公示，材料不齊全的，書面通知村民委員會，由申請人限期補齊，逾期不補齊的，視為放棄申請。鎮村建立健全宅基地管理組織和宅基地協管員制度。并于每月3日前，及時將上月審批情況報縣農業農村、自然資源部門備案。
?。ㄋ模┦┕し啪€。申請人依法取得《鄉村建設規劃許可證》，可向鎮人民政府提出開工申請。鎮人民政府應及時組織鎮農業農村、規劃及自然資源等相關工作人員按批準用地和規劃許可，進行實地定點定樁定界，確定具體建房空間位置。
?。ㄎ澹┌踩┕?。申請人要落實安全施工承諾，到鎮宅基地審批部門（農業農村辦公室）領取并懸掛“建房信息公示牌”。建房公示牌要張貼公告鄉村建設規劃許可證及其所有附圖、附件復印件，載明宅基地面積、四至、規劃層數、高度、外立面式樣及住房建筑面積、舉報電話等內容，確保農戶建房行為接受社會和群眾監督，未懸掛公示牌的視同違建，按規定停工處理。引導村民委托具有相應資質的施工企業或者相應技能的農村建筑工匠施工。施工方要按村民選定并經審批同意的房屋（含外立面樣式）設計圖及相關施工技術標準、操作規程施工，采取安全施工措施，確保施工安全。鄉鎮人民政府要加強巡查監督力度，督促指導申請人按照鄉村建設規劃許可證批準內容和要求進行建設，一經發現房屋無圖紙施工或擅自變更設計方案和圖紙，應立即責令停工整改。鼓勵村民委托具有相關資質的第三方機構對住房施工進行監理。
?。┛⒐を炇?。村民建房完工后，應當及時向鎮人民政府提出竣工驗收申請，鎮人民政府自收到申請之日起5個工作日內，應當及時安排工作人員帶圖驗收，實地核查規劃設計、用地以及外立面風貌管控要求的履行情況，符合規劃許可、用地以及外立面風貌管控要求的，依法完成驗收手續，在《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》（附件 6）提出驗收意見，并將驗收意見表及相關材料報送縣級農業農村、自然資源部門備案。違反相關審批規定及承諾建房的不予驗收，根據《中華人民共和國土地管理法》和《韶關市農村住房建設管理條例》相關規定進行處理，責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋等建筑物和其他設施。
?。ㄆ撸┐_權發證。農房竣工驗收合格后，建房村民可以向供水、供電部門申請水電安裝服務，并依法向縣級不動產登記部門申請辦理不動產登記，核發不動產證書。
五、工作要求
?。ㄒ唬┞鋵嵐ぷ髫熑巍？h農業農村局、縣自然資源局、縣住房和城鄉建設管理局要建立健全鄉村規劃建設、宅基地和農房建設管理機制，履行職責，指導和督促鎮人民政府開展工作。鎮人民政府要切實依法履行屬地管理責任，健全機構、充實力量，加強宣傳引導，優化審批流程和辦事指南，提高審批效率，切實承擔起鄉村規劃建設、宅基地審批和農房建設管理職責。村級組織要健全宅基地分配制度，加強源頭審核把關，確保宅基地分配使用公開、公平、公正。
?。ǘ﹪栏裼玫亟ǚ咳坦芾?。鎮人民政府要加強對宅基地申請、審批使用和房屋建設的全程監管，切實落實“五公開”制度，即落實公開村莊規劃、申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式。全面落實“四到場”要求，即落實宅基地申請審查到場、批準后丈量放線到場、安全監管到場和住宅建成后驗收到場。
?。ㄈ┙n案管理制度。鎮人民政府要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，及時將資料整理歸檔。對本指引中的附件1-6有關申請表等資料審批流程結束后，由受理窗口負責整理歸檔(其中涉及上報縣備案的可以復印件)，實行專柜存放，切實管好宅基地申請建房檔案資料。有條件的地方可以建立電子檔案，實現宅基地信息化管理。
（四）加強數據共享?？h農業農村、自然資源、住房和城鄉建設管理部門要加強合作，切實推進農村宅基地審批和建房管理數據共享。加快信息化建設，研發農村宅基地用地和建房規劃許可審批管理信息系統，逐步實現數字化管理。
?。ㄎ澹娀瘷z查督導。做好農村宅基地審批和建房管理工作意義重大、影響深遠，事關廣大農民切身利益、農村長久發展和社會穩定。各鎮、相關縣直職能部門要堅決杜絕推諉扯皮和不作為、亂作為現象，防止出現工作“斷層”“斷檔”?？h農業農村、自然資源、住房和城鄉建設管理部門要加強協調指導，并適時開展專項督導，扎實推進全縣農村宅基地審批及建房管理改革工作持續開展。
本工作指引由縣農業農村局負責解釋，自2024年7月1日起實施，有效期3年。
附件：
1.農村宅基地和建房（規劃許可）申請表
2.農村申請使用宅基地建房承諾書（對村承諾）
3.農村宅基地和建房（規劃許可）審批表
4.鄉村建設規劃許可證
5.農村宅基地批準書
6.農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表
7.乳源瑤族自治縣農村宅基地審批流程圖
